私たちの物件が入居希望者の目に止まり、内覧を希望して実際に住みたいと思ってもらうにはどのようにすればよいのでしょうか？
まずライバルである様々な家主の種類を見ていきましょう？
①サブリース会社
②アパート建築会社
③事務所やテナントや工場専業会社
④駐車場借り上げ会社
⑤大手法人家主
⑥個人家主 戸建て賃貸 分譲賃貸等
①サブリース会社 一番多いのは アパートを販売し、客付けまで行う賃貸経営を前面支援する会社、入居者が入居しようが、空室であろうが毎月一定の約定金額をオーナーに支払う会社 サブリース会社とも言います。主に田舎の地主などに相続税対策などの名目で田んぼを引き継ぐ子孫がいないならなおさらアパート経営で土地を子々孫々まで守りましょう！賃貸経営のノウハウは当社にありますからすべて任せてください！！入居あっせんから退去原状回復まで一切お任せください！管理するの毎月の家賃の入金確認くらいです！等うたい文句に販売している会社です。
賃貸のプロですし賃貸物件を数多くもっていますから町の不動産会社に強い立場で交渉できます。また客付けしやすいように内覧もすぐにできるように簡素化され、すぐに入居できるように現状回復もすぐに行い入居希望者が内覧すればすぐに契約したくなるように物件が営業してくれるほどの品質を確保するように営業しています。
原状回復を入居前に行うなど資本がある分最大のライバルになります。また手本にするのもこの会社を手本にするとよいでしょう
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②アパートの建築会社 上記のサブリース会社とは異なり空室時に家賃保証がない会社です。サブリース形態と異なり建築時のコストが低く満室時には利回りが高くなりますが、入居者のあっせんや現状回復はオーナー自身で行うことになります。あるいは地元の不動産会社や管理専門会社に依頼をし代行を依頼するような家主です。
③事務所やテナント、工場専門会社 不動産リート等証券化された販売形式で投資家を募り、大手の不動産デベロッパーが一等地にビルを建設し、主に事業主を店子に入居してもらうような形態(オフィスビルや商業施設等のイメージ)
④駐車場借り上げ会社 駐車場のニーズのあるような土地に小規模な土地メインにコインパーキングなど設置し借り上げていく会社 ライドシェアー等 レンタカー事業を併設している会社が増加してきた。賃貸物件のサブリース会社の駐車場版と考えていただきたい。
⑤法人家主 賃貸事業をメインにしている会社で主に家賃収入が売り上げの柱、③に近いが居住用の物件も取り扱うのが特徴の一つ リートではなく 自社開発した物件を一般の投資家に７％前後で出資を集い一部を負担してもらう事業もしていることもある。
⑥個人家主 戸建て賃貸 分譲賃貸等 一般販売されている中古物件を個人の借入金などで購入し、賃貸貸しするオーナー
賃貸専門の会社の物件で特にRCや鉄骨のマンションタイプの物件は建築コストを抑える為賃貸物件特有の構造で分譲マンションに比べると音などは伝わりやすい、また賃貸物件であることがすぐにわかる構造で、入居者のモラルも家賃が安くなればなるほど低い傾向がある。賃貸専門の会社と比較して優位性を保つことができるのでおススメの賃貸事業と思います。
個人家主で中古のアパート経営はなかなかハードルが高くなって難しくテクニックのいる事業にこれからはなっていくと私自身は考えております。
理由① 家賃を極力下げたとしてもそれ以上に同家賃以下で大手が下げてくる！
理由② アパートの経年劣化等で修繕費用がかさむ、また、大手が借上契約を打ち 切った中古アパートが追い打ちをかけて安く売りに出てくる。
理由③ 最終的に立地の悪い物件は売ることもできない物件になってしまいます。
等の理由でこれからは中古のアパートでの賃貸経営は立地や競合をよく考えた上で経営をされたほうが良いと思います。
