①賃貸不動産経営の現状
私はいくつか物件を保持しています。駅前の物件から郊外の物件まで区分所有から駐車場まで様々です。人口が減っていくこの時代、世の中インフレで物価が上昇するなか、家賃は上がることはありません。家賃に関しては、需要に対して供給が上回っている為にスタグフレーション状態なのです。おそらく家賃は上がらないまま、金利が上がるそんな状況になるでしょう！
世の中には地方のぼボロ物件を買え！！高利回り、高収益、今がチャンス！！なんて動画がたくさんでています。すべてがNGってわけではないですが、地方の高利回り物件は、買い手がいないから物件が安いです。借り手がいないから空室なんです。そこでお金をかけてリフォームすると、その集落の中で中身は新築のようなたたずまいになるから客付けが進むのです。しかし、家主としては、そのボロ戸建てをいつかは誰かに買ってもらわないといけません。私ならば客付けができた段階で手放します。入居者はすぐに退去するかもわかりません。退去しにくい物件にすればよいですが。不動産経営は入り口から出口までが経営です。買い手のいないボロ物件を保持しても何の資産にもならず、負の遺産として残るのです。今から不動産事業へ参入するには、サラリーマンは融資付けにおいて、自営業者や、零細企業の社長より融資に関して信用があります。融資に関しては問題は無いでしょうが、サラリーマンといえど物件をみる目を鍛えないと難しい時代に入ってきています。間違いなく失敗する事業になりますが、銀行や金融機関はまだ賢いでしょう！まずダメな物件は融資をつけません。収益利回りのみでうごいては失敗です。また、不動産会社の担当者に融資の事を聞くのはやめた方がいいです。不動産担当者が嫌がっても銀行担当者とぶっちゃけの話をすべきです。物件を変更する気概も大切です。でないと後悔が残ります。売り手がどんな話をもってこようが、事業をするのは自分自身です。事業家の意識をもって臨まねばなりません。できないなら参入すべきでありません。
②今後の賃貸事業の見通し
今後２０４０年には日本の人口は一億人をようやく保っている予測です。日本の戦後の東京オリンピックのあたり１９７０年前後の人口状態になりますが、内訳でみると１９７０年前後は若者である労働人口比率が高く高度成長の時代でした。しかし２０４０年はその逆で年寄りが世間を埋め尽くし、若者は貴重な存在になってきている世の中です。全く生産性のない時代と想像されます。さて、賃貸事業なのですが、私は２０２４年現在は、社会情勢が変わらない限り２０４０までに駅前の徒歩５分以上の物件はすべて現金化していきます。不動産投資比率を下げに下げていきます。全くレッドオーシャンで勝ちようがないのです。ただ、南海トラフ地震が発生した場合は別です。生き残った物件を残し、そのまま継続します。南海トラフ地震が起きた場合、日本は壊滅です。一週間、二週間で回復などしません、年単位です。なぜならば、太平洋ベルト地域は日本の製造インフラ、電気、ガス、食品、燃料、すべて太平洋べるとにあり、大規模地震がい起きれば、すべて破壊されます。復活の見込みもないでしょう？働く人は高齢者、数多くの国民が犠牲になり、技術も失い、道路やネット環境は寸断され、食料は奪い合い、北斗のケンのようなイメージをもっていますから、私達家族はできる限りヨーロッパあたりへ避難しておきたいところです。第一次団塊世代が７０から８０代の方が２０４０年にかけて天寿を全うされるなか、第二次団塊世代【団塊ジュニア】現在５０代が定年を迎え、年金世代に突入していきます。そのころには団塊世代の物件が大量に市場に吐き出され、とんでもない安さで不動産が売りに出される地方都市がでてきて、自治体自体が破綻するようなところもでてくるかもわかりません。その二次団塊世代は相続で引き継いだ物件を相続するのですが、相続税が高く、処分するのは安く、完全な負の遺産を押し付けられることになると考えています。私はこの時が、逆にプロの目利きの効く不動産のプロが儲かる時代だと考えています。そのころには、私は街の不動産屋をしていたいと考えています。不動産屋として街の再構築のお手伝いをしていくつもりです。
③不動産経営をどうする？
まず。駅前や地方都市にあるワンルームは不動産投資物件から外してください！コンテナボックス事業をするならば、アリだと思います。私は将来ワンルーム物件は物置として再利用されると考えています。あるいは、二部屋を一つにして１LDKに間取り変更するか？です。まだ、そういう活用できる物件ならばよいですが、活用できなければただの老朽化したマンションです。都内にしろ、地方にしろ、駅前にしろ、ワンルームに投資してはいけません。良く考えてみてください。立地が同じで今住んでるワンルームの値段で２LDKに住めたらどうでしょう？近い将来そんな物件が山ほど出てきます。天寿を全うされますから。。それを安く買って。賃貸貸し不動産にするべきですよ！！私はそうします。いまから プロの目を養ってください！
④日本のゴール
さて、不動産業界にとってどんな未来がまっているのでしょうか？今までは田んぼをつぶしてアパート経営をするのが増えましたが、将来は田舎はほんとの日本の田舎、アパートをつぶして田んぼや畑にして、安心、安全な食品を提供する機械農業国家になっていくのではないか？と想像しています。日本の法律もかわるでしょう！ロボティクスが進み、次世代の農業はきつくて、しんどいそんな事業ではなくなっているはずです。そんなイメージをしています。都会は都会で自動運転の車が走り、老人が暴走する車をみることはほぼないでしょう！もっと都市も区画整理がすすみ住みやすい街が都会に形成されていると想像しています。田舎は田舎、都会は都会、臨海地域は臨海地域と明確に分かれ、空気が澄んでいて、海がきれいで、緑豊富なそんな自然豊かな日本の国になっていることを願っています。
