★昨今高齢化に伴い相続が発生し、土地の売買が増加していくことが予想されます。当然田舎だけでなく都心でも、相続税が支払えず止む無く土地を手放す方もおられることでしょう！当然不動産のプロなら、狙いの土地があり、当然近々相続が発生することも調査・予測済みで狙われている土地というものがあります。そういった土地は、正論で売買されるケースが大半ですが、駐車場や空き家、事業用建物など実際にその土地に所有者がとどまることの少ない土地が地面師に狙われやすいとされています。だまされないように今から事前に対応を勉強しておきましょう！
地面師の手口と防御策
偽造書類の作成
地面師は、土地や不動産の権利を偽造するための書類を作成します。これには、
偽の登記簿謄本、契約書、本人確認書類など【こういった証明書は現在は高精度なプリンターが存在しており十分本物に近い書類が作成できてしまいます】が含まれます。これらの偽造書類を使って、まるで本当の所有者であるかのように振る舞いまいます。
★対応策
登記簿謄本の確認
土地や不動産を購入する前に、自分自身で最新の登記簿謄本を確認しましょう。
【相手の司法書士などは偽物や言いなりの可能性があります】登記情報は法務局で個人でも確認でき、所有者の名前や権利内容が記載されています。それが一致しているか確認してください！当然相手の出した書面の原本確認が必要です。
公式な証明書の利用
証明書や書類の原本を確認【最近はホログラムや偽造防止の施策がされています。コピーしたらコピー済みなどが見えるようになっています。】し、コピーではなく公式なものであることを確認します。
偽の所有者に成りすます。
偽造した書類を使って、土地や不動産の権利を持っていると主張し、関係者に対してその土地を売却するか、担保に入れるという手口を使います。地面師は、偽の身分証明書や身元確認資料を使って、被害者や取引先を信じ込ませます。地面師は個人一人ではなく関係者全員が詐欺師であることが多く、司法書士や、不動産鑑定士、不動産会社すべてが詐欺に加担しているものと考えてください！
★防止策
土地や不動産の権利確認
不動産を購入する際や取引を行う際には、権利証明や登記簿謄本の確認を徹底することが重要です。また、自分自身が依頼した司法書士等第三者機関に依頼して確認作業を行うとさらに安心です。
不動産鑑定士や司法書士に相談
不動産取引の専門家である不動産鑑定士や司法書士に相談すること、必ず、自分で探してください！相手の紹介の業者などは詐欺に加担している可能性があります。取引の合法性や書類の正当性を確認してもらいます。
弁護士の意見を仰ぐ
特に大規模な取引や複雑な契約の場合、こちらも自分で依頼した弁護士に法的な助言を求めると良いでしょう。
③取引の進行
偽の売買契約や貸借契約を結びます。取引先に対しては、土地や不動産の購入や賃貸契約を提案し、その手続きや決済を進めます。通常、契約が進む過程で、地面師は詐欺のために偽の証拠や情報を提供します。提出されるほぼすべてが偽造書類であることが多く、その場で確認できなければ、持ち帰り専門家に確認してもらうことも重要です。
正規の手続きがおこなわれているか？
正規の手続きや書類確認を徹底したいところですが、正直正しい手続きなのか？素人にはわかりません。一番わかりやすいのが、入金期日を短期間に設定したり、早く入金処理するようにせかされたら注意が必要です。なぜなら詐欺は時間が経過すればするほど詐欺であることがわかるからです。疑わしい点がある場合は専門家に相談することが重要です。また、自分が依頼した司法書士などに手続きにイレギュラーな工程は無いか？等逐一確認を取っていくことも重要です。
確認事項
- 身分確認: 取引先の身分証明書や連絡先【一度不意打ちで連絡してみることもアリ】を確認し、その人物が実際の所有者であるかどうかを確認します。複数【この複数確認が結構重要です】の手段で確認することが推奨されます。
- 第三者機関の確認: 土地の取引先や代理人が信頼できる機関【弁護士なら弁護士協会・司法書士なら司法書士協会へ登録があるか？最低限確認が必要】であるかどうかを確認します。例えば、取引先が信頼できる仲介業者【行政処分はされていないか？ホームページ事務所の存在確認、宅建免許確認】であるかどうか調べることが重要です。
- 契約書の詳細確認: 契約書に記載されている内容や条項を細かく確認【弁護士等に特約条項など確認】し、不審な点があればその理由を確認します。
- 公証人による確認: 重要な契約の場合、公証人による確認を受けることで、取引の合法性を保証する手段として利用できます。
- 急かされる場合の注意: 急いで契約を進めるような圧力がかかった場合【特に入金をせかす場合】は、警戒心を持ち、冷静に状況を見極めることが重要【急かす場合相手側に何かの理由があると考えるのが妥当】です。
- 過剰な利得の提案に注意: 非常に有利な条件や高い利益を謳った提案には注意が必要です。通常、高いリターンを約束【おおきな儲け話はそもそも無い】する場合はリスクも高いことが多いです。
- 情報の共有: 不動産取引に関わるすべての関係者（家族、パートナー、信頼できる友人など）と情報を共有【こちらもチームを組んで対応することで、知恵が集合しますので防御になります】し、一緒に確認作業を行うと良いです。
- 疑わしい場合は調査: 何か疑わしい点がある場合は一旦中断し、さらに調査を行い、不安な点を解消するまで先にすすめないよう努めます。
- 資金の流出: 取引が完了すると、地面師は得た資金を隠し、【資金洗浄されてしまい追いかけることが難しくなります当然立件も】迅速に逃走します。資金はしばしば国外に移動させられることが多く、追跡が困難になることが大半といっていいでしょう。
- 被害発覚: 通常、取引が完了した後、元の土地所有者や他の関係者が不正を発見し、法的手続きを開始します。問題が発覚すると、警察や司法機関が調査を行ますが、【まず捕まえることも難しい】資金が隠されているために回収が難しい場合があります。
地面師による詐欺は巧妙化しており、チームで動きます。被害に遭わないためには十分な注意と適切な確認【専門家の支援】が求められます。
