これから、人口が減っていく中で、素人が不動産投資をするのは、私はおススメしません。事業意欲のある人ならば応援したいのですが、投資という考えで、購入し、不動産会社にまかせればいいや！って考えの方にはおススメしません。不動産投資
といいますが、実際は不動産賃貸業というビジネスなのです。当然リスクはありますし、これからはますますアンパイとはいかない世の中になり、やがて、不動産投資で失敗した事例が数多くでてくるかもわかりません。例えば、ローンを抱えたまま客付けができず、破産した、騙された、人生を棒に振った等ネガティブな報道が増えてくると思います。そんな時私にとってはチャンスなので、きっと物件を買いまくっていると思います。
①不動産投資は素人を食い物にする時代からプロがプロに騙される世界に！！
不動産の売買にはたくさんの、トラップが隠されています。簡単なものからいくと再建築不可物件とか、旗竿地とか、境界線問題とか、当然素人でも内容まで知っていないといけないワードです。不動産にまつわる判例等を読み漁ることをおススメします。まずは、素人でも知識武装が必要です。少なくとも宅建資格を持たない勤続５年以下の不動産営業担当者よりは知識をしっていなければなりません、知識不足の営業マンは知識を知らないまま知ったふりをして営業していきます。そんな営業マンと話しをしても意味はありません、時間の無駄です。また間違った知識ですから、業法に違法な募集の可能性もありますし、高い確率でオーバートークが目立ちます。客としては聞こえのいい話なので居心地がいいのですが、すっかり騙されて、購入してから後悔することが必然になることでしょう！なので知識武装をいたしましょう！
①不動産の実務本読む、不動産判例と実務！なんて本があります。
②不動産は数多くの不動産会社情報を集め、複数の一致がある部分のみ信じて、さらに登記等現地へ赴くなど実際に現場をみること
③聞こえの良いお話は、いったん持ち帰ること、その場での決断を促されることが多いのですが、裏の理由があると考えるべきです。親族以外は。。。あるいは、親族でも信じてはいけません。
こらからは、再販業者といわれる安い金利で安く物件を仕入れ利益をのせて売る不動産会社は、金利が向上すると、一気に負債が大きくなり、潰れる会社が多くなると思います。そんな会社が傾いた時食い物にされるのが、素人不動産投資家なのです。プロが先に騙され、最終的に素人が騙されるそんな世界なので、不動産景気が下振れると必ずそうなります。
②これからの収益不動産物件の選択方法
これは、不動産管理会社で２０年近く働いてきた私の個人的な考えですので、参考程度にとどめておいていただければと思います。収益不動産を購入するのは、まず、
①新耐震基準を満たしていること昭和５６年【１９８１年】６月１日以降に建てられた建物を選んでください！間違いなく高い確率で、南海トラフ地震と関東直下型地震はやってきます。新耐震基準は阪神大震災でも立証済みですので、ここは外さない方がいいです。ここで、築古、利回り高い物件は外れます。
②次に駅徒歩圏５分以内の物件にこだわってください！JRでいうと、普通のみが止まる駅は将来撤去される可能性がありますので、快速、新快速が止まる、乗降者数の多い駅を指定ください！その駅から徒歩５分以内の物件をさがしてください！私の場合は１０分以内にしていますが、ＪＲ・私鉄の中で乗降客数の３位以内の駅にしています。その駅近の物件が安く買えるタイミングを毎日待っている状況なのです。たくさん情報はもっているつもりです。私に営業をテレアポで連絡してくる不動産営業マンが物件を売ってきますが、その物件その営業マンの売値より安く買えるから逆に営業マンに指値で売り付けてやります。【大半の営業マンは買わないですがね？（笑）】しかし、二度と私には営業をかけてきません。私に営業してきてほしい営業マンは他にたくさんいますから（笑）あなたではないのです。常においしい情報をくれる営業マンは私は大事にお付き合いさせていただいておりますよ！
③駅前といえど１Ｒワンルームマンション投資はＮＧ
どんなに駅前でも、１Ｒ、１Ｋ、１ＤＫへの区分所有物件は購入してはだめです。私は、将来的にその１Ｒマンション、改装されて荷物置きばのコンテナ倉庫として一区画８０００円とかで貸し出されると考えています。犯罪の温床になりかねません。でもつぶすこともできないのです。良く考えてみてください！コロナの頃、テレワークが一気にすすみ自宅での仕事ができることが周知されました。また。都会一極集中しなくても良いと考えられるようになりましたよね？１Ｒだと、プライベート部分が丸見えですよね？１ＬＤＫなら一つ仕事部屋としてパブリックスペースとして使用することも可能です。そこで、ひろい部屋が必要になってきたのです。とすると、１Ｒ→１ＬＤＫへの移動が進みます。これからは人口が減ります。当然１Ｒは供給過剰な状態に陥ります。たとえ駅前といえど供給過多になります。ですから、１ＬＤＫ以上のファミリータイプを選んで投資していくべきと考えています。
